Loi Cosse ancien ou loi Pinel : Comment choisir entre l’ancien et le neuf ?

La loi Cosse était attendue depuis l’arrivée au gouvernement d’Emmanuelle Cosse, ministre du logement. La création d’une loi de défiscalisation à son nom est une tradition chez les ministres français. Loi Cosse ancien ou loi Pinel ? Tout dépend des besoins et objectifs des investisseurs et propriétaires auxquels ils s’adressent en terme d’avantage fiscal : réduction d’impôt ou abattement sur les revenus locatifs.

Alors que la loi Cosse ancien (d’abord appelée « Louer abordable ») concerne l’investissement locatif dans l’ancien, la loi Pinel est le dispositif phare de l’investissement locatif neuf. Nous allons voir ici à qui s’adressent principalement ces deux dispositifs incitatifs et en quoi ils diffèrent.

 

Loi Cosse ancien ou loi Pinel : Quelles différences ?

 

La loi Cosse ancien également dite « Louer abordable » est donc le nouveau dispositif de la ministre Emmanuelle Cosse. Il a pour objectif de favoriser la location solidaire et sécurisée par le biais d’une incitation fiscale (déduction fiscale sur les revenus locatifs).
Les logements, anciens ou récents, non meublés (nus), avec ou sans travaux, doivent faire l’objet d’une convention ANAH (Agence Nationale pour l’Habitat) pour 6 ans sans travaux et 9 ans avec aides aux travaux.
Les propriétaires s’engagent également à louer leur bien en tant que résidence principale (à l’exception de leurs familles), et à ne pas dépasser le loyer défini dans la convention (social, très social ou intermédiaire). La loi Cosse ancien est particulièrement favorable aux contribuables fortement imposés.

Le gouvernement a réalisé une vidéo ludique pour présenter la loi « Cosse ancien » ou « Louer abordable » :


Louer abordable : tout le monde y gagne ! par territoiresgouv

 

La déduction des revenus fonciers s’applique à des taux variables, selon que les propriétaires s’engagent à louer, ou à donner en mandat de gestion, le logement non meublé à usage d’habitation principale à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

Zones Abis, A, B1

Zone B2 Abattement majoré :
Toutes zones en cas de location intermédiée
Convention à loyer intermédiaire

30%

15%

85%

Convention à loyer social ou très social

70%

50%

 

Plafond de loyer intermédiaire, social ou très social :

Plafonds de loyer 2017 (loyer au m2) Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond intermédiaire 16,83 € 12,5 € 10,07 € 8,75 € 8,75 €
Plafond social 11,77 € 9,06 € 7,80 € 7,49 € 6,95 €
Plafond très social 9,16 € 7,05 € 6,07 € 5,82 € 5,40 €

 

Plafonds de ressources :

  • Le plafond intermédiaire pour le Louer abordable intermédiaire ;
  • Le plafond PLUS pour le Louer abordable ou Loi Cosse ancien social ;
  • Le plafond PLAI pour le Louer abordable ou Loi Cosse ancien très social.

 

La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction fiscale équivalent à 12 % de l’investissement initial. L’investisseur s’engage à louer le bien pendant 6 ans. Le taux de la réduction fiscale varie selon la durée de location du bien : 18 % pour 9 ans de location et 21% pour 12 ans. La loi Pinel est soumis à des plafonds de loyer et de ressources (révisés chaque année) selon que le logement soit situé en France métropolitaine ou en outre-mer.

Selon Jean-François Vigneron, directeur opérationnel chez Réalités, les investisseurs qui font le choix du neuf, malgré des prix plus élevés que dans l’ancien, profitent de droits de mutation inférieurs de 5 points à l’ancien.
De plus, les logements neufs bénéficient presque systématiquement d’un parking.
Autre différence non négligeable, le coût d’entretien d’un logement neuf est en moyenne de 7 à 12 euros/m2 par an, contre 45 euros/m2 par an pour l’ancien. Dans l’ancien, il faut également compter la mise aux normes énergétiques qui rassurent les locataires sur le juste traitement de leurs consommations et surtout leur confort.

 

Loi Cosse ancien ou loi Pinel : Tableau comparatif en bref

 

Loi Cosse ancien / Louer Abordable

Loi Pinel
Location nue à titre de résidence principale
Logements récents ou anciens Logements neufs
Abattement fiscal sur les revenus locatifs Réduction d’impôts
Convention ANAH Niveau de performance énergétique imposé (RT 2012 ou au label BBC 2005)
Plafonds de loyer et de ressources des locataires
Location à un tiers hors foyer fiscal ou ascendant/descendant

Possibilité de louer à un ascendant ou descendant

 Jusqu’à 85% de déduction fiscale  Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt
 Non cumulable avec d’autres investissements locatifs  Cumulable avec d’autres investissements locatifs

 

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Loi Pinel 2017