Loi Cosse ancien ou loi Pinel : Comment choisir entre l’ancien et le neuf ?

Loi Cosse ancien ou loi Pinel : Comment choisir entre l’ancien et le neuf ?

• 24 février 2017 - 12 h 21 min
• Immobilier
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• By Loi Pinel 2017

La loi Cosse était attendue depuis l’arrivée au gouvernement d’Emmanuelle Cosse, ministre du logement. La création d’une loi de défiscalisation à son nom est une tradition chez les ministres français.

Loi Cosse ancien ou loi Pinel ? Tout dépend des besoins et objectifs des investisseurs et propriétaires auxquels ils s’adressent en termes d’avantage fiscal. Ils peuvent être les suivants : réduction d’impôt ou abattement sur les revenus locatifs.

La loi Cosse ancien (d’abord appelée « Louer abordable ») concerne l’investissement locatif dans l’ancien, contrairement à la loi Pinel qui est le dispositif phare de l’investissement locatif neuf. Nous allons voir ici à qui s’adressent principalement ces deux dispositifs incitatifs et en quoi ils diffèrent.

Loi Cosse ancien ou loi Pinel : Quelles différences ?

La loi Cosse ancien dite « Louer abordable » est le nouveau dispositif de la ministre Emmanuelle Cosse. Il a pour objectif de favoriser la location solidaire et sécurisée par le biais d’une incitation fiscale (déduction fiscale sur les revenus locatifs).
Les logements, anciens ou récents, non meublés (nus), avec ou sans travaux, doivent faire l’objet d’une convention ANAH (Agence Nationale pour l’Habitat) pour 6 ans sans travaux et 9 ans avec aides aux travaux.
Les propriétaires s’engagent également à louer leur bien en tant que résidence principale (à l’exception de leurs familles), et à ne pas dépasser le loyer défini dans la convention (social, très social ou intermédiaire). La loi Cosse ancien est particulièrement favorable aux contribuables fortement imposés.

Le gouvernement a réalisé une vidéo ludique pour présenter la loi « Cosse ancien » ou « Louer abordable » :

Louer abordable : tout le monde y gagne ! (par territoiresgouv)

La déduction des revenus fonciers s’applique à des taux variables, selon que les propriétaires s’engagent à louer, ou à donner en mandat de gestion, le logement non meublé à usage d’habitation principale à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

Plafond de loyer intermédiaire, social ou très social :

Plafonds de ressources :

• Le plafond intermédiaire pour le Louer abordable intermédiaire ;

• Le plafond PLUS pour le Louer abordable ou Loi Cosse ancien social ;

• Le plafond PLAI pour le Louer abordable ou Loi Cosse ancien très social.

La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction fiscale équivalent à 12 % de l’investissement initial. L’investisseur s’engage à louer le bien pendant 6 ans. Le taux de la réduction fiscale varie selon la durée de location du bien : 18 % pour 9 ans de location et 21% pour 12 ans. La loi Pinel est soumis à des plafonds de loyer et de ressources (révisés chaque année) selon que le logement soit situé en France métropolitaine ou en outre-mer.

Selon Jean-François Vigneron, directeur opérationnel chez Réalités, les investisseurs qui font le choix du neuf, malgré des prix plus élevés que dans l’ancien, profitent de droits de mutation inférieurs de 5 points à l’ancien.
De plus, les logements neufs bénéficient presque systématiquement d’un parking.
Autre différence non négligeable, le coût d’entretien d’un logement neuf est en moyenne de 7 à 12 euros/m2 par an, contre 45 euros/m2 par an pour l’ancien. Dans l’ancien, il faut également compter la mise aux normes énergétiques qui rassurent les locataires sur le juste traitement de leurs consommations et surtout leur confort.

Loi Cosse ancien ou loi Pinel : Tableau comparatif en bref

Loi Pinel 2017