La Loi Pinel
Bail commercial et Pinel, les 5 points essentiels
Bail commercial et Pinel, les points à ne pas négliger
Durant très longtemps, le preneur à bail commercial n’a pas bénéficié d’un droit de préférence légal en cas de vente des locaux loués par le bailleur, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui. En effet, dès 2014, la loi Pinel a réformé le bail commercial sur plusieurs points dans le but de réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans.
1. Bail commercial et Pinel : en cas de vente
Le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de cession par le propriétaire du local loué.
Le propriétaire doit prévenir le locataire de son intention de vendre. Il doit le faire de façon officielle par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par remise en mains propres contre décharge.
Le locataire a ensuite un mois pour prendre une décision. Passé ce délai, s’il n’a pas donné de réponse, le propriétaire peut vendre les murs à un tiers. En revanche, si le locataire accepte de racheter le bien, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois à partir de l’envoi de la réponse au bailleur. Si l’achat nécessite un prêt bancaire, ce délai peut être allongé de deux mois supplémentaires. Toutefois, si le propriétaire souhaite céder les murs à son conjoint, il en a le droit.
2. Bail commercial et Pinel, les points essentiels : le bail dérogatoire
Il est possible que le bail échappe au statut des baux commerciaux si le locataire ou le propriétaire le souhaite. Il s’agit alors d’un bail dérogatoire. Depuis le 1er septembre 2014, il peut durer jusqu’à 3 ans, ensuite le locataire doit partir. Si le locataire et le propriétaire s’accordent pour qu’il reste, un bail commercial de 9 ans peut être mis en place.
3. Bail commercial et Pinel, les points essentiels : inventaire des charges locatives
En tant que bailleur, vous êtes tenu de rédiger un inventaire précis de l’ensemble des charges imputables au locataire (taxe foncière, la redevance…) que vous devez joindre au contrat de bail. Cet inventaire doit être mis à jour chaque année.
4. Bail commercial et Pinel : Cession de droit au bail commercial
Dans le cadre des rapports entre le bailleur et le cédant d’un bail commercial, il est régulièrement stipulé une clause de garantie solidaire, en cas de cession du droit au bail. Auparavant il durait pendant toute la durée du bail restant à courir, avec la loi Pinel il est limité à 3 ans.
5. Bail commercial et Pinel : État des lieux et répartition des charges
Un état des lieux d’entrée et de sortie doivent êtes réalisés contradictoirement et amiablement pour l’ensemble des baux conclus à partir du 20 juin 2014. Les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.
