La Loi Pinel
Loi Pinel : Comment déterminer le premier loyer d’un bien locatif ?
La fixation du loyer lors de la première mise en location n’est pas toujours aisée, la marge de manœuvre étant parfois difficile entre une sur-évaluation et une sous-évaluation du bien.
Cependant, il existe de nombreux moyens pour déterminer un loyer. Tout d’abord, se tenir informé du prix du marché, pour cela il suffit de scruter les annonces sur internet afin de trouver des biens similaires à prendre en point de comparaison.
De nombreuses bases de données comme l’observatoire Clameur sont également disponibles sur internet afin de vous aider dans votre démarche.
Ce dernier recense les loyers dans plus de 1.400 villes, et les dix-neuf observatoires locaux (OLL), développés par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) publient un loyer médian.
Paris fait l’objet d’un traitement particulier. En effet, ses loyers des biens de la capitale sont désormais encadrés par la loi ALUR (entré en vigueur en août 2015), ainsi un loyer de référence est donné chaque année et des limites sont à respecter :
► Loyer minoré : loyer de référence – 30%
► Loyer majoré : loyer de référence + 20%
Enfin, il s’agit de prendre en considération les avantages et inconvénients qui vont influer sur le prix de votre loyer :
► La surface (plus elle est petite, plus le prix du m² est élevé)
► La situation (l’étage, exposition, sur cours, sur rue)
► L’équipement de l’appartement
► Le diagnostic énergétique
► Les extensions (cave, garage, balcon, terrasse)
La fixation du premier loyer est une étape cruciale pour l’investisseur. En effet, après signature du 1er bail, il est très difficile de revenir en arrière. Pendant la durée du bail, l’investisseur a seulement la possibilité de réévaluer le loyer une fois par an et ce par rapport à l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. Lors du renouvellement du bail, le nouveau loyer ne peut être supérieur au dernier, revalorisé sur la base d’évolution de l’indice de références des loyers (IRL).
Pour réévaluer le loyer, le propriétaire devra fournir au locataire entre trois et six références très précises de loyers demandés pour des biens similaires.
Les logements en loi Pinel font aussi l’objet d’un plafonnement : Voir les plafonds de loyers et de ressources 2016
