La loi Pinel 2017 : Les questions fréquemment posées

 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif neuf tout en réduisant vos impôts grâce au dispositif de défiscalisation Pinel ? Voici les réponses de nos experts sur les questions que vous vous posez sur la loi Pinel 2017.

Un logement répond aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) dès lors que sa consommation d’énergie annuelle ne dépasse pas 50kW/m2 (cette consommation varie en fonction des zones géographiques).

Pour obtenir ce niveau de performance énergétique, les logements BBC sont équipés de matériels de chauffage performants (géothermie, pompes à chaleur, panneaux solaires, récupérateurs d’eau de pluie, etc…), d’une isolation intérieure et extérieure optimisées ainsi que d’une bonne ventilation.

Ce label permet aux appartements neufs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, d’être éligibles à la loi Pinel 2017.
Pour calculer la surface de son logement Pinel à prendre en compte, il faut prendre la surface carrez de l'appartement, augmentée de 50% des surfaces annexes et plafonnés à 8m2.

Sont pris en compte : Les caves, sous-sols, remises, les ateliers, séchoirs, celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les balcons, loggias et véranda, les parties de terrasses accessibles en étage et dans la limite de 9 m², Les varangues dans une limite maximale de 14 m2.

Ne sont pas pris en compte les emplacements de stationnement et de garage des appartements.
Non, il n'est pas possible de cumuler l'avantage fiscal de la loi Pinel 2017 avec d'autres dispositifs fiscaux du type : loi Malraux, Loi Censi-Bouvard etc... sur le même bien.

Il est cependant possible de réaliser plusieurs investissements immobiliers défiscalisant la même année en respectant le plafond des niches fiscales (10 000 € en 2017).

Il vous est donc possible de réaliser des investissements en loi Pinel 2017, Loi Bouvard Censi, ...
Oui, vous pouvez louer votre bien immobilier Pinel à l'un de vos proches en loi Pinel 2017.

Vous pouvez donc louer votre bien à un ascendant ou à un descendant.

Il faudra veiller à respecter les obligations locatives du dispositif Pinel 2017 en ce qui concerne les plafonds de ressources et les plafonds de loyer Pinel 2017.
Oui, il est possible d'investir en loi Pinel 2017 dans le cadre d'une SCI.
La SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu.

Les associés de la SCI se partageront l'avantage fiscal au prorata des parts dans la limite des 300 000€ par an et par foyer fiscal.
Non, un bien immobilier Pinel ne peut pas être démembré (séparation de la nue-propriété et de l'usufruit) et bénéficier de l'avantage fiscal de la loi Pinel 2017 en même temps.

La loi Pinel 2017 et le démembrement de propriété ne peuvent pas se cumuler sur le même bien
Oui, vous pouvez acquérir en indivision un bien immobilier Pinel bénéficiant du dispositif Pinel.

Les membres de l'indivision se répartissent l'avantage fiscal de la loi Pinel au prorata de leur quote-part sur le bien dans la limite des 300 000€ par indivisaire.
Si vous avez opté pour la loi Pinel 2017 et au terme de six, neuf ou douze années de location (en fonction de l'option Pinel retenue), vous pouvez récupérer votre bien immobilier Pinel pour l'occuper à titre personnel, le revendre ou encore le louer avec des loyers déplafonnés.

Vous entrez alors dans le régime de droit commun.

Cependant, vous pouvez bénéficier d'abattement sur les loyers de 30 à 70% si vous louer votre appartement avec des plafonds de loyers bien inférieurs au marché et passer des accords avec l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).
Oui. Vous pouvez louer le bien à des personnes morales publiques ou privées qui sous louent le logement nu à usage d'habitation principale du locataire final. Pour cela, vous devrez respecter les mêmes conditions de loyers et de ressources pour le locataire et le sous locataire.

La fourniture de prestation hôtelière ou para hôtelière est proscrite.
La première des garanties est l'emplacement du logement : ville, quartier, rue, étage, prestations...

Un bon emplacement est gage de demande locative solvable, ce qui limitera à la fois les absences de locataire mais aussi les loyers impayés pendant la durée de mise en location obligatoire du logement de 9 ans. Les garanties apportées par le promoteur (garantie financière d'achèvement) pour être certain que la construction sera menée à son terme. Vous bénéficierez alors de plusieurs garanties telles que la garantie de parfait achèvement (accordée pendant un an après l'achèvement) et la garantie dommage-ouvrage (une biennale pour le second-œuvre et un décennale pour le gros-œuvre). Les garanties de loyer et le gestionnaire de votre appartement. Traditionnellement, les deux principales garanties misent en avant concernent les loyers impayés et l'absence de locataire. Il existe des assurances qui couvrent l'absence du tout premier locataire (la loi vous oblige à mettre en place un locataire dans les 12 mois suivant l'achèvement), les dégradations possibles du logement par votre locataire (la remise en état pouvant s'avérer très chère) ou les frais liés à une procédure d'expulsion (huissier, avocat...).
Il faut faire une triple déclaration :

• déclarer les loyers perçus et charges supportées (revenu foncier) sur la 2044
• déclarer le prix de revient du logement pour bénéficier de la réduction d'impôt sur la 2042C
• déclarer le formulaire du respect des engagements de la loi Pinel 2017 sur la 2044-EB.
Un logement est considéré comme neuf tant qu'il n'a jamais été ni habité ni utilisé avant son acquisition.

NB : l'administration fiscale tolère qu'un logement témoin dans un programme immobilier soit considéré comme neuf.
Oui. Un investissement en loi Pinel 2017 entre dans le calcul du plafond global des niches fiscales.

Le plafonnement global des niches fiscales limite l'avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions ou de crédits d'impôts (dont le dispositif Pinel) au montant suivant : 10 000 €
Oui. Un investissement en loi Pinel 2017 peut être transformé en location meublée.

Il faut tout d'abord vérifier que le règlement de propriété tolère la location meublée. Si c'est le cas, il vous est possible de louer votre appartement meublé et de bénéficier des avantages de la location meublée professionnelles ou non professionnelle.
La revente du logement loi Pinel 2017 ne peut pas se faire pendant la période du respect des engagements de location fixés par la loi.

En cas de non-respect de ces engagements de location du logement Pinel, l'investisseur devra rembourser la réduction d'impôt Pinel dont il a bénéficié.

En loi Pinel 2017, il pourra revendre son logement Pinel au terme des 6, 9 ou 12 années de location obligatoire depuis la première location en fonction de l'option choisie initialement.
Non. Une garantie locative ne peut pas se substituer une location effective du logement en loi Pinel 2017.

Pour ne pas risquer une remise en question de l'avantage fiscal, la vacance locative ne doit pas dépasser 12 mois.
RT 2012 signifie réglementation thermique 2012. Cette dernière plafonne la consommation énergétique moyenne d'un logement à 50kW/m2 (cette consommation varie en fonction des zones géographiques).

Ainsi pour les appartements loi Pinel dont le permis de construire est déposé après le 1er janvier 2013, ils doivent respecter la réglementation thermique 2012 afin d'être éligibles à la loi Pinel 2017.
Oui. Depuis le 1er janvier 2015, l'investissement se fait en loi Pinel et non plus en loi Duflot.

Vous retrouverez les conseils pour investir sur le site consacré à la loi Pinel 2017.

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif neuf en 2017 ?